Copropriété en 2026 : plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux et DPE collectif, ce qui attend les propriétaires
Depuis trois ans, la copropriété change de logiciel. Là où l'on votait des travaux au coup par coup, en assemblée générale, quand la toiture fuyait ou que la chaudière rendait l'âme, la loi impose désormais d'anticiper sur dix ans, de provisionner chaque année et de faire mesurer la performance énergétique de l'immeuble entier. Entre nos agences de Marseille, Aix-en-Provence, Lyon, Annecy, Chambéry, Nîmes et La Ciotat, nous voyons ces obligations arriver dans presque tous les dossiers de vente : un acquéreur informé demande aujourd'hui le plan pluriannuel de travaux avant de faire une offre. Voici ce qu'il faut avoir en tête en 2026, que l'on soit copropriétaire occupant, bailleur ou en train de vendre.
Le plan pluriannuel de travaux concerne désormais presque toutes les copropriétés
Le plan pluriannuel de travaux - le PPT - est un document qui liste, sur dix ans, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à la sécurité des occupants, avec une estimation sommaire des coûts et un échéancier. Son déploiement s'est fait par paliers : les immeubles de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés de 51 à 200 lots depuis le 1er janvier 2024, et depuis le 1er janvier 2025 toutes les copropriétés à usage partiel ou total d'habitation de plus de quinze ans, sans condition de taille.
Autrement dit, un petit immeuble de huit lots dans le centre ancien de Nîmes ou une résidence de trente lots à Chambéry sont concernés au même titre qu'une grande copropriété. Le plan doit ensuite être réactualisé tous les dix ans. En cas d'absence de PPT, le maire ou le préfet peut le faire élaborer d'office, aux frais du syndicat des copropriétaires - une sanction rarement appliquée, mais qui existe. Le coût d'élaboration se situe généralement entre 3 000 et 13 000 € selon la taille de l'immeuble, soit de l'ordre de 80 à 200 € par lot. Si vous vous demandez comment ces obligations pèsent sur la valeur de votre appartement, estimez sa valeur gratuitement en ligne avant d'engager quoi que ce soit.
Le fonds de travaux : 2,5 % du plan, chaque année
Le PPT n'est pas qu'un document : il commande directement le budget. Une fois le plan adopté en assemblée générale, la cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut pas être inférieure à 2,5 % du montant total des travaux qui y sont prévus. Tant qu'aucun plan n'a été adopté, le minimum reste fixé à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.
Concrètement, une copropriété qui inscrit 400 000 € de travaux à son plan devra provisionner au minimum 10 000 € par an, répartis entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. C'est une charge nouvelle pour beaucoup, et c'est aussi le point qui surprend le plus les acquéreurs quand nous leur présentons les comptes d'une résidence. Notre conseil est simple : demander systématiquement les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le montant du fonds de travaux déjà constitué. Un fonds bien doté n'est pas une mauvaise nouvelle - c'est au contraire un immeuble qui a pris de l'avance.
DPE collectif et étiquette individuelle : ne pas confondre les deux
Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de quinze ans. Il porte sur l'immeuble entier et ne remplace pas le DPE individuel du logement, qui reste exigé pour vendre ou pour louer.
L'autre nouveauté de 2026 est plus favorable aux propriétaires : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier. Les logements chauffés à l'électricité sont donc moins pénalisés, et l'on estime qu'entre 700 000 et 850 000 logements peuvent sortir du statut de passoire énergétique sans le moindre travaux, simplement par recalcul. Un G qui devient F, un F qui devient E : cela change tout, puisque la location des logements classés G est interdite depuis 2025, celle des F le sera en 2028 et celle des E en 2034. Si votre bien avait été classé avant 2026 avec un chauffage électrique, faire refaire le diagnostic est très souvent rentable. Dans le doute, faites estimer votre bien gratuitement par 1894 : nous intégrons l'étiquette à jour dans notre analyse.
Vendre ou louer un lot de copropriété : les documents à réunir
À la vente, le dossier s'est nettement épaissi. Au-delà des diagnostics classiques, l'acquéreur attend le PPT ou, à défaut, l'explication de son absence, le montant du fonds de travaux, les appels de charges des deux derniers exercices, le carnet d'entretien et le DPE collectif. Une copropriété qui a voté son plan et alimente son fonds se vend mieux et plus vite : l'acheteur sait ce qui l'attend, il n'a plus à provisionner l'inconnu dans son offre.
À la location, la logique est la même : un immeuble qui a programmé l'isolation de ses façades protège la valeur locative de chaque lot. Les logements bien classés, de A à C, se relouent plus vite et supportent mieux la revalorisation des loyers, quand les F et G subissent le gel et une décote à la revente.
Nous accompagnons chaque semaine des propriétaires qui découvrent ces obligations au moment de vendre - et qui auraient gagné à s'en occuper deux ans plus tôt. Si vous détenez un lot dans une copropriété de plus de quinze ans, à Marseille, à Aix, à Lyon ou ailleurs, prenez le temps de faire le point avec nous : nous lisons les comptes, nous replaçons votre bien dans son marché et nous vous disons ce que ces travaux à venir changent réellement pour vous. Vous pouvez aussi estimer dès maintenant la valeur d'un bien, gratuitement et sans engagement, et nous en reparlons ensuite.
